Offentlig rätt är ett samlingsnamn för stats- och förvaltningsrätt. Statsrätt innehåller grundlagarna och reglerna om statsskicket, medan förvaltningsrätt innehåller rättsregler om myndigheters och kommuners verksamhet. Den offentliga rätten rör förhållandet mellan stat och medborgare. De offentligrättsliga kraven kan aldrig förhandlas bort. De måste alltid uppfyllas.
Plan- och bygglagen, miljöbalken och arbetsmiljölagen är exempel på offentlig rätt. Den här guiden fokuserar främst på plan- och bygglagen (PBL) som Boverket huvudsakligen arbetar med. Men det ges även exempel på annan offentlig rätt som kan vara aktuell under en byggnads liv.
Civilrätt är allt som inte är offentlig rätt och kan även kallas privaträtt. Civilrätt handlar om förhållandet mellan privatpersoner, aktiebolag och andra organisationer. I det här sammanhanget är avtals- och skadeståndsrätten den gemensamma kärnan, eftersom enskilda träder in i ett rättsförhållande till varandra genom att sluta avtal eller genom att skada varandra utanför avtalsförhållanden. Civilrätten är till skillnad från den offentliga rätten ofta möjlig att avtala bort eller åsidosätta genom överenskommelser mellan parterna.
Det är vanligtvis byggnadsnämndens tjänstepersoner som representerar det offentliga när du ska bygga.
Här är exempel på offentliga aktörer som har stor betydelse under en byggnads liv:
Det finns även andra offentliga aktörer som kan bli aktuella beroende på vilken verksamhet som ska bedrivas i byggnaden. Exempel är kommunens miljönämnd och räddningstjänst.
Tänk på att offentliga aktörer, som till exempel en kommun, även bygger för egen räkning och då är byggherre. Det är aldrig samma enhet inom organisationen som är både byggherre och ser till att samhällets krav uppfylls. En offentlig aktör som är byggherre måste gå igenom samma steg som en privat byggherre, med tillägget att de måste följa lagen om offentlig upphandling (LOU).
Vanligtvis är flera olika privata aktörer inblandade under en byggnads liv. Privata aktörer kan vara både företag och privatpersoner.
Avtal är när två parter gör en överenskommelse, till exempel byggherren och entreprenören. Ofta är syftet med avtal att byggherren ska få det som är beställt med rätt kvalitet, i rätt tid och till rätt kostnad. Det är inte ovanligt att parterna har olika bild av vad som ska utföras om det inte finns ett skriftligt avtal. Det är parterna själva som bestämmer hur dessa avtal ska se ut och vad de ska innehålla. Men ofta används de standardavtal som finns och som är anpassade till byggbranschen.
Här är några exempel på de standardiserade avtal som ofta används i byggbranschen. Avtalen har tagits fram av föreningen Byggandets kontraktskommitté (BKK).
Via Konsumentverkets webbplats kan du ladda ner Hantverkarformuläret 17. Det är en avtalsmall som har tagits fram av Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund och Sveriges Byggindustrier. Den är avsedd för reparations- och ombyggnadsarbeten där en enskild konsument är beställare.
För nybyggnad och tillbyggnad av småhus rekommenderas i stället ABS18.
Konsumenttjänstlagen är en lag som skyddar fysiska personer (konsumenter) vid köp av tjänster från till exempel en byggentreprenör.
Upphandling är när flera intressenter lämnar anbud på samma arbete. Genom att ställa väl genomarbetade krav i upphandlingen ska den bästa leverantören eller entreprenören för att utföra ditt uppdrag sållas fram.
Genom att använda upphandling som ett strategiskt verktyg kan beställaren ställa viktiga krav inom områden som hållbarhet, arbetsmiljö och gestaltad livsmiljö.
Offentliga aktörer som gör en upphandling måste alltid följa lagen om offentlig upphandling (LOU). Lagen reglerar köp som finansieras med allmänna medel.
Privata aktörer är inte skyldiga att upphandla enligt offentligrättsliga regelverk. En privat aktör har möjlighet att anpassa sin upphandling efter egna önskemål. De är inte heller tvungna att annonsera en upphandling utan kan beställa en tjänst eller vara direkt.
Upphandlingsmyndigheten ger stöd och vägledning inom offentlig upphandling och statsstöd genom att utveckla och förmedla kunskap, verktyg och metoder. Det finns bland annat ett särskilt stöd som avser byggupphandlingar för hållbar samhällsbyggnad. Myndigheten har även en så kallad “Kriterietjänst” med hållbarhetskriterier för inköp med fokus på miljömässig och social hållbarhet. Dessa kriterier kan du använda i utformningen av en upphandling. Myndigheten vänder sig främst till offentliga aktörer men även till leverantörer till offentliga aktörer. Det är även fritt för privata aktörer att använda Upphandlingsmyndighetens stöd.
Hur arbets- och ansvarsfördelningen ser ut för projekteringen och byggandet beror mycket på vilken typ av entreprenadform som väljs.
Det finns två entreprenadformer: totalentreprenad och utförandeentreprenad.
Vid en totalentreprenad låter byggherren ett annat företag ta ansvar för hela entreprenaden, från projektering till färdigt hus. Byggherrens uppgift är här att tillsammans med projektörerna upprätta en rambeskrivning för vad som ska byggas innan byggherren handlar upp en entreprenör.
Utförandeentreprenad innebär att byggherren ansvarar för projekteringen och själv anlitar de projektörer som behövs för att ta fram bygghandlingar. När bygghandlingarna är färdiga upphandlar byggherren entreprenörer.
Det finns även olika upphandlingsformer. Exempel är generalentreprenad, delad totalentreprenad, partnering och andra samverkansavtal. Det är viktigt att byggherren har full förståelse för olika fördelar och nackdelar innan de väljer entreprenad- och upphandlingsform.
Samverkan och partnering är inte en egen entreprenadform utan bygger ofta på totalentreprenadformen, men upphandlingsformen och arbetsprocessen skiljer sig åt på så vis att hela projektteamet (byggherre och entreprenörer) samverkar för byggprojektets genomförande. Det bygger på en djupare dialog där entreprenören är med från ett tidigt stadium. Att utföra projekt i samverkan kräver stor delaktighet från både byggherre och entreprenör. Båda parter bör ha god kännedom om samverkansformen, där dialog och öppenhet ska prägla projektet.
Här beskrivs exempel på olika roller som tas upp i guiden. Vi börjar med byggherren som har den viktigaste rollen när byggnaden uppförs.
Byggherren är den som planerar att uppföra eller riva en byggnad, alternativt utföra markarbeten. Byggherren ansvarar bland annat för att
Detta ansvar gäller oavsett om åtgärden kräver bygglov, anmälan eller inget av det.
Generellt används även begreppet beställare synonymt med byggherre, även om beställare är ett vidare begrepp och framför allt beskriver det civilrättsliga förhållandet. I denna guide används bara begreppet byggherre, oavsett om det gäller civilrätt eller offentlig rätt.
Exempel på övriga roller från A-Ö:
Besiktningsman
Person som låter utföra kontroller i olika skeden av en byggnads liv. Det finns olika typer av besiktningar och besiktningsmän.
Brukare
Person eller organisation som ska använda byggnaden.
Byggentreprenör
Aktör som uppför byggnaden på uppdrag av byggherren. Underentreprenör är en aktör som byggentreprenören låter anlita för att utföra vissa delar.
Byggnadens ägare
Den som äger byggnaden. I många fall är byggnadens ägare även fastighetsägare, det vill säga äger själva fastigheten där byggnaden står.
Certifierad sakkunnig
Person som är sakkunnig inom ett visst område, till exempel brandskydd, och som har certifierats av ett ackrediterat certifieringsföretag. Byggnadsnämnden kan kräva att en eller flera kontroller ska göras av certifierade sakkunniga om nämnden bedömer att kontrollerna inte kan göras på ett betryggande sätt inom ramen för byggherrens egenkontroll.
Exploatör
Företag som har som affärsidé att bygga för att sälja.
Fastighetsägare
Se byggnadens ägare.
Förvaltare
Person som tar emot byggnaden när byggnaden är klar. Förvaltaren ansvarar för att vårda byggnaden både ekonomiskt och byggnadstekniskt. Förvaltaren säkerställer också att myndighetskrav uppfylls under byggnadens liv.
Kontrollansvarig
Enligt PBL den person som ska anlitas av byggherren för att bland annat hjälpa byggherren att ta fram en kontrollplan, se till att kontrollplanen och gällande bestämmelser och villkor för åtgärderna följs samt att nödvändiga kontroller utförs.
Projektledare
Person som byggherren kan anlita för att leda processen framåt och ha kontroll på resurser, ekonomi samt hur bygget fortlöper.
Projektör
Experter som är utbildade att omsätta idén till handlingar (ritningar och beskrivningar), det vill säga arkitekter, konstruktörer, projektörer för el, ventilation, brand, akustik, buller, miljö, tillgänglighet och fukt, antikvarie med flera.
Verksamhetsutövare
Den som är ansvarig för verksamheten gentemot miljöbalken.